平均寿命が伸び、不動産所有者の高齢化も進んでいる現代で無視できない認知症問題。
様々なケースがありますが、基本的に認知症になると不動産の売却は簡単にすることができなくなります。
仮に自宅老朽化に伴うリフォームだったり、本人の病院代の工面の為の資産売却であったとしても、契約行為自体が無効とされる可能性もあります。
認知症の親族が所有している不動産を売却するためにはどうすれば良いか、事前に対策ができるのかについて解説します。
売却ができるケース
一言に認知症と言っても軽度なものから重度なものまで様々です。
不動産売買において、重度の精神障害者や認知症患者などは「意思無能力者」として扱われ、意思無能力者による契約は無効になります。
不動産の購入や売却などの契約行為では、正常に物事を判断できる「意思能力」の有無が非常に大切です。
意思がはっきりしている
認知症やアルツハイマーではあるものの、症状が軽度で、日常のコミュニケーションに特段の問題がなく十分な意思能力があると判断される場合は通常通り売却ができます。
しかし意思能力の有無の判定には一律の基準がありません。
この場合具体的にどのようにして売却を進めていくかというと、
まずは弁護士や登記移転を委任する司法書士、医師などと共に所有者に会い、
・本人や家族の名前、家族構成などについて質問
・売却の経緯、目的、意思などを説明して理解、同意してもらう
・日常的な会話をする
・字を読み書きしてもらう
などのやり取りの中で、意思能力の有無を判断してもらいます。
その日の体調によって症状や能力に差がある可能性があるので、訪問時には媒介契約書、登記移転の委任状、契約決済に関わる代理委任状（親族にすることが多い）等の、契約から決済までの全ての必要書類を用意しておき、意思能力があると判断されたその場で署名捺印をしてもらうようにします。
そうすることで、もし売却活動中に認知症が悪化して意思能力が認められなくなっても、意思能力がある状態で書いた委任状は有効なので、売買を最後まで行うことができるようになります。
成年後見人制度を利用する
意思無能力者の代理人(成年後見人)を設定する制度があります。
成年後見人には本人の資産の売却などを代理する代理権があるため、この制度を利用することで自宅の売却が可能になります。
成年後見人制度には2種類あり、どちらになるかで売却のスケジュールや方針、やりやすさが大きく変わります。
法定後見制度
本人が意思無能力者の状態になっている場合は、この法定後見制度を利用することになります。
成年後見人は家庭裁判所が選定することになっており、親族が後見人候補者として申し出ることもできますが、不動産の売却により利益を得うる立場にある親族は利害関係者とみなされる傾向にあるので、後見人として選定されない可能性が高く、弁護士や司法書士、社会福祉士などの赤の他人が後見人に選定されることもあります。
成年後見人は、本人のプラスになる行為しかできないことになっているうえ、自宅の売却では家庭裁判所の許可も必要なことから、売却するにも一苦労です。
自宅を売却する妥当性を成年後見人に納得してもらい、売買契約後に家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申し立てをし許可を受ける。
もし許可がもらえなければ契約は無効になります。
この一連の流れには時間もかかることから売却活動に支障をきたすことも度々あり、親族の善意ある意思も反映されづらいことから、自由度が低い制度と言えるでしょう。
任意後見制度
財産管理、身の回りの世話、細かな仕事などの代理人（後見人）を、本人（認知症の売主）が自分の意志で任意に指定することができる制度で、親族のみならず弁護士や司法書士などを指定することもできます。
被後見人が自ら決定する必要があるため、意思能力がある状態でなければ任意後見制度は利用できません。
後見人を決めたら、公証人が作成した任意後見契約を締結する必要があり、この契約がない場合は後見制度は無効です。
任意後見制度においては裁判所の許可なしでも売却が可能なためよりスムーズに確実に売却活動ができるというメリットがありますが、後見人に悪意があれば利益相反になる行動を起こされる可能性もあるため注意が必要です。
おまけ：契約後に意思無能力になった場合
売却や購入時には意思能力があったが、引渡し前に認知症を発症して意思無能力者になってしまった場合はどうなるか。
引き渡し時点で司法書士による本人確認、登記の説明などがあるので、この時点で本人が意思無能力であれば契約は続行不可能になることもあります。
その場合、誰の責任を問うこともできないため契約を取り消しにすることになるか、決済日延長の合意がもらえれば、その間に法定後見制度で後見人を選定してもらい、代理人として契約を続行してもらうことも可能でしょう。
これは相続でも同様ですが、原則として、意思能力者状態で行った契約は本人の意思として尊重されることになっているため、契約後に相続が発生したり意思無能力者になっても契約自体は有効で、成年後見人や相続人はその契約の債務を履行する義務があります。
稀なケースとは言え、もし契約前後に何かしらの兆候が見られる場合は、事前に委任状で親族に代理権を与えるなどの対策をすることも検討しないといけません。
まとめ
認知症状態の所有者の不動産を売却するのは容易ではありません。
成年後見人制度を利用しようとしても、後見人の選定や裁判所の決定には時間がかかるため、すぐに資金が必要なのに売却ができずに困ったり、そうこうしている間に相続になってしまった、などの非常に厄介な状況に陥る可能性があります。
自分や家族に少しでも異変を感じることがあったら、医師や弁護士等のプロに相談した上で、手遅れにならないうちに成年後見人制度を利用するなどの手を打っておくことが大切かと思います。
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