接道間口が2mあっても建築できない？

これ実際に体験している人が少ないからか、なぜか書かれていることがほぼ無いないんですよね。

「接道間口が2ｍ以上ない土地は再建築できない」というのは広く知られていますが、建築基準法の道路に間口2ｍ以上接道していても建築が認められないことがあることはご存じでしょうか？

建築の可否は土地探しにおいて最もクリティカル。

間違っても買った土地が希望の建物を建てられない土地だった、なんてことにならないように、建築が認められないケースをご紹介します。

■2ｍ以上接道していても建築が認められないケース

・通路部分に塀があって実際の有効幅が2ｍない

旗型地の通路部分にお隣との境界塀が立っている場合は要注意。

接道義務2ｍの正しい解釈は、「幅2ｍの物を宅地部分まで通せないといけない」です。

そもそもなんのための接道義務かというと、火災などが起こった場合の消火活動や人命救助の観点から、幅が2mないと緊急車両が入れなかったり必要な活動ができないという安全上の理由です。

そのため測量図上の接道が2ｍあっても、実際に人が通る部分の幅が2ｍないと、安全上の理由から建築が認められない可能性があります。(筆者実績)

建物の用途や現場の状況、審査をする特定行政庁や審査課によっても判断が分かれる可能性があるので、疑わしい物件を検討する場合は、必ず窓口で事前相談をするようにしましょう。

・通路部分の一部の幅が2ｍない

接道部分は2ｍあっても建築部分までの間に幅が2ｍ未満の部分がある場合も、前述の安全上の観点から再建築ができません。

「幅2ｍの物を家まで運べないとダメ」です。

・通路部分の距離が長い(地域性)

例えば東京都の場合、旗型地の通路部分の長さが20ｍ超のとき接道義務が3ｍ以上になります。

埼玉では10ｍ以上で接道2.5ｍ以上など、地域の条例によって違う定めになっていますが、
基本的には建築基準法よりも厳しくなっています。

大きな土地を区割りして販売したり、坪数調整のために区割り変更して購入する場合には、地域の条例に抵触しないか注意が必要です。

・共同住宅などの特殊建築物を建てる

特殊建築物に分類される建物（共同住宅など）は、自治体の条例により接道義務が変わります。

建築基準法では接道間口が2ｍ以上あれば建物の建築ができますが、これに上乗せで条例による制限がかかるイメージです。

これも特殊建築物では人の避難や救助活動の規模が大きくなることに起因します。

東京都の条例では、特殊建築物に該当する建物では以下のようになっています。

■再建築可能にする方法

・境界塀を無くすorズラす

境界塀のせいで有効幅が2ｍを切ってしまっている場合は、境界塀を無くしたり、境界塀の位置を変えることで有効幅2ｍを確保できれば建築可能になります。

ただし境界塀にも所有権が存在し、
・隣地の所有
・こちらの所有
・隣地との共有塀
・境界線上にあるけど隣地の所有塀（orこちらの所有）
・こちらの敷地(or隣地)にあるけど隣地が所有（orこちらが所有）=越境している
など様々なため、塀の移設は簡単にできるとは限りません。

・隣地から敷地を買うor借りる

不足している間口分の土地を、隣地から購入したり借りたりすることも方法の一つです。

ただし、売ってくださいと言って「はい売ります」となることはほぼ無く、普通は門前払い、話を聞いてくれても条件が折り合わないと成就しないため、一個人がやるにはハードルが高いでしょう。

再建築不可の土地は圧倒的に割安になるので、将来的に隣地を買える見込みがあるのなら良い買い物に化ける可能性はありますが、プロ以外は手を出すべきではないです。

【再建不可物件】特有の価値と利用方法とは

デメリットが多い再建築不可物件ですが、利用方法によっては大きく資産を伸ばせるチャンスになる可能性もあります。特有のメリットと活用方法について解説します。

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■まとめ