田畑などの農地は自由に売却できないことをご存じですか？
1992年の生産緑地地区の指定によって、生産緑地として登録された農地は30年間に渡って固定資産税や相続税などで様々な優遇を受けられる反面、
営農の義務が発生し、自由に土地の用途を変更したり売却をすることができなくなりました。
この登録年から30年を迎え、生産緑地としての登録が解除される2022年に、税制優遇がなくなることから市街地に残っている農地が大量に売却されて不動産価格が下落するのではないか？
というのがいわゆる「2022年問題」でした。
特定生産緑地制度の施行によって生産緑地の解除が10年先送りになりましたが、
遅かれ早かれやってくる農地の売却方法について解説していきます。
■生産緑地解除～農地売却
まず大前提として、生産緑地として登録されている農地は、売買や住宅地などへの転用が認められていません。(相続による生産緑地の取得は例外)
そのため生産緑地を売却するには、まず生産緑地を解除して通常の農地にする必要があります。
登録から30年未満の生産緑地を解除するには、まずは以下の要件を満たす必要があります。
1.農林漁業の主たる従事者が死亡や疾病、障害などにより営農の継続が困難になった場合。
2.相続で生産緑地を取得した相続人が農業従事者でない場合。
上記を満たした場合、まずは地方公共団体へ買取の申し出を行い、買取を拒否された場合は、次に農林漁業従事者への斡旋が行われます。
それでも買い手が見つからず、買取の申し出から3ヶ月が経過することで、ようやく生産緑地が解除されます。
売却できる通常の農地にするだけでもこれだけのハードルがあるので、
生産緑地登録期間中の売却は非常に難しいのです。
・売却できるようになったら
生産緑地が解除されたからと言って簡単に売却や転用ができるわけではなく、
農地法に基づいて、それぞれ異なる許可を農業委員会から得る必要があります。
◎3条許可～農業従事者への売却
農地を農地のまま他の農業従事者へ売却する場合は、農地の所有権移転の許可を得る必要があります。
・取得後の農業、工作、養畜などの事業用地の合計が一定面積以上保有することになること。
・取得した農地の全てを耕作に使う事。
・農業従事者であること。
・農業を行うための機材や人材を確保していること。
3条許可の要件として、農地の購入者には上記のようなことが求められます。
◎4条許可～用途の変更
施設や住宅などを建てるべく、農地から宅地などへ用途を変更する場合には、4条許可を農業委員会から得なければいけません。
◎5条許可～転用のために権利の移転をする
宅地を取得したい一般人や事業者などに売却する場合は5条許可が必要です。
農地の売却先の多くは建物建築を目的とした人や法人になるでしょうから、4条許可と5条許可が農地売却の肝になってきます。
4条許可と5条許可の許可基準、申請時の添付書類については各農業委員会のホームページを参考にしていただきたいですが、
・土地の図面と謄本
・申請地の写真
・所在を示す住宅地図など
・転用事業計画書
・転用事業に要する経費の証明
・転用事業を実行するために必要な資金の証明
・建物や施設等の配置図、平面図、立面図、排水計画図など
・道路や水路など周囲の状況を記入した土地利用計画図
上記のような多数の添付資料が必要になります。
申請から許可までは60日～70日前後の日数が必要になることが多く、申請から許可までの間は原則として売買契約はできません。
※許可を停止条件とする売買契約(予約契約)は可能です。
■転用許可されない農地もある
農地はその立地、環境、市街化状況などによって5種類に分けられており、農地の転用許可を得る難易度が変わってきます。
①農用地区域内農地
農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域にある農地で、原則として転用不許可。
転用の為には「農振除外申請」が必要。
②甲種農地
市街化調整区域内の概ね10ha以上の農地で、高性能な機械・設備を利用した営農に特に適した農地。
集落接続の住宅になる場合などの一部例外以外では、転用は不許可。
③第１種農地
概ね10ha以上の一団の農地で、良好な営農条件を満たしている農地。
甲種農地の転用許可条件を満たすか、
国道沿いのガソリンスタンドやドライブインなどのサービス施設、流通業務施設になる場合以外は不許可。
④第２種農地
鉄道の駅が500m以内にあるなどの市街地化が見込まれる区域の農地や、生産性の低い小集団能農地。
周辺に申請に係る目的(住宅を建てるなど)を満たす代替地を所有していない場合には原則許可される。
⑤第3種農地
鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地や市街地化の傾向が著しい区域にある農地。
原則として許可されます。
転用許可の基準は①から⑤の順に厳しく、生産緑地を解除されても、
全ての農地が簡単に転用許可を受けられるわけではない、ということは知っておきたいところです。
■生産緑地には3つの選択肢が
これまでご説明した内容を踏まえて、生産緑地が解除された農地には、大きく3つの選択肢が予想できそうです。
①税金の負担を受け入れ農業を継続。
②売却する。
③農地の一部や全部を転用し、賃貸住宅を建築するなどの事業用地として活用する。
最近では生産緑地が解除されたからと言って売却するのではなく、
農地を細かく区画分けして一般の方が農業体験をできる「シェア畑」にするなど、
地域の特性に合った事業で資産を活用する動きも広がりを見せています。
生産緑地問題が再びクローズアップされるであろう2030年頃には、上記３つ以外の選択が生まれているかもしれませんね。
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