変動金利が急に上昇したら！5年,125%ルールについて解説

アメリカの政策金利(プライムレート)の上昇により話題に上がることが増えた日本の住宅ローン金利。

経済が成長することによる良いインフレ局面では、政府は金利を上げて経済活動の過熱を抑制しますが、今の日本のインフレは急激な円安と原油・原材料の高騰が原因の『成長なきインフレ』状態のため、少なくとも現時点では日本国内の変動金利の上昇はないだろうと言われています。

※2022年7月21日、日銀の黒田総裁は景気下支えのために、当面の金融緩和の維持を発表しました。

とはいえ、いずれ起こるであろう将来的な金利上昇によるリスクと、家計を支える変動金利のルールについては正しく知っておきたいところ。

今回は、変動金利が上昇したときの住宅ローンの返済額に関わるルールをご紹介します。

■住宅ローンの2種類の返済方法

住宅ローンでは元利均等返済と元金均等返済という2種類の返済方法を選択できます。

まずはこの2つの返済方法について理解する必要があります。

2つの違いと損得の比較についてはこちらの記事をご覧ください▼

現在、住宅ローンの変動金利の基準金利は2.475％というところが多く、ここから各案件ごとに金利優遇が与えられて実効金利が決定されるわけですが、金利が変動すると金利優遇はそのままに、基準金利の2.475％部分が変動することになります。

変動金利はリーマンショック後の2009年以降ずっと変更されることなく2.475％で横ばいになっていますが、金利の見直し自体は半年に一度行われています。

それではもし明日、変動金利が0.5％上がった場合はどうなるでしょうか。

実は急な金利上昇による家計への打撃を避けるためのルールが2つ設けられています。

半年に一度の見直しで金利が上昇しても、返済額の見直しは5年に一度のみ、というのが通称『5年ルール』です。

つまり金利が上昇しても最大5年間は返済月額が据え置きになるということです。

これにより急な金利上昇が起こっても、家計の見直しや売却の検討などの時間を取れるようになっています。

金利が上がっても毎月の返済額が変わらないということは、返済月額の元金割合が減ることを意味するため、元金の減りが遅くなる点には注意が必要です。

5年間の返済月額の据え置き期間が終了すると、返済月額は新しい金利が適用されたものになりますが、新しい返済額は最大でも従来の返済月額の125％(1.25倍)とするのが通称『125％ルール』です。

金利上昇前の返済月額が10万円だとすれば、金利上昇後の返済月額は12万円5,000円が上限になるわけで、5年の間に家計の見直しができれば甚大なインパクトを避けられるようになっています。

上記の5年ルールと125％ルールは元金均等返済では適用されません。

また、銀行によってはこのルールを採用していない場合もあるため、変動金利で借りる計画であれば事前に確認するようにしましょう。

2022年7月現在　ほとんどの銀行は２ルールを採用していますが、一部ネット銀行などでは採用していないケースもあります。

金利が上昇しても5年ルールにより返済月額は変わりませんが、その間に大幅な金利上昇があり、月額の利息が返済月額を上回った場合、支払い切れなかった利息が未払い利息として残ります。

返済月額の見直しや金利の低下などで解消されることもありますが、基本的に未払い利息は住宅ローンとは別で返済しない限り残っていきます。(未払い利息にさらなる利息は発生しません)

仮に元金が多く残っている借りたての時期に実効金利が3.5％程度(1.7%優遇として基準金利5.2％程度)まで上昇すると、据え置かれた返済月額よりも利息が上回り、未払い利息が発生し始める計算になります。

借入時元金4,000万円に掛けて計算。正確には金利上昇時の元金残高に利率を掛けて計算するため、利息額は上記計算よりも小さくなります。

上記の通り、未払い利息が発生した月では元金の減算がゼロになるため、支払っても支払ってもローンが減らないばかりか、むしろ実質的にローンが増えていくような状態です。

元金が十分に少ない状態であれば金利が上昇しても未払い利息が発生するリスクは低くなるため、余裕があるときに繰り上げ返済などで積極的に元金部分を減らしていくことはリスク回避の意味でもとても有効と言えます。

・変動金利の見直しは半年に一度。

・返済月額の見直しは5年に一度(5年ルール)

・金利上昇による返済月額の上昇率は、最大でも直近の返済月額＋25％。

・元金均等返済では5年ルール、125％ルールの適用がない（そもそも採用していない銀行もある）。

・金利上昇による未払い利息発生のリスクを避けるには、固定金利を選ぶか、繰り上げ返済などによる元金の積極的な返済が効果的。