マンションの売却手順はシンプルで、不動産購入時よりもやることは減りますが、戸建ての場合は隣地との協議などで思わず時間がかかることもあるので注意が必要です。
土地/古家付き土地の売却手順はこちらをご参考ください。
不動産売却の流れを解説
【図】時間軸で大きな流れを理解しよう
以下が必要書類等も含めた売却の流れです。
物件や売主の状況により多少の変更がありますが、基本的にはこのフローチャートをベースにして、間に個別の要件を差し込んでいくことになります。
マンションの一室を売却する場合は測量や周辺住民との覚書の取り交わしなどはありません。
項目別解説
査定
まずはここから。
webでの一括査定や、地域の信用できる不動産会社さんに相談して、売却金額の査定はもちろん、どんな準備をする必要があるか確認をしてもらいましょう。
web査定の注意事項はこちらの記事にも書いてあるのでぜひご一読ください。
媒介契約から売買契約まで
仲介会社と媒介契約を結べば、広告用の写真などを撮影し、お客さんの案内が始まります。
できれば平日も案内に対応できるようにしておいた方がより良いですが、売却期間が長くなれば精神的にも肉体的にも負担にもなってくるので、特にお客さんの案内が多く見込まれる土日祝日は、できるだけ案内に対応できるようにしておくことを心がけましょう。
また、事前に次の週末の予定を仲介会社と共有しておくと、仲介会社も顧客への紹介や案内の調整をしやすくなるのでとても助かると思います。
測量、境界標の復旧(戸建ての場合)
すでに確定測量図が渡せる状態であれば省略できますが、そうでない場合は測量士による確定測量が必要になり、場合によっては数ヵ月もの期間を要する場合もあり注意が必要です。
測量については「土地の売却手順」の測量の項目をご参考ください。
各種覚書(戸建ての場合)
隣地との境界上の塀や越境物(地上、地中、空中)についての覚書、私道の「通行掘削承諾」など、将来のトラブル回避のために覚書を取り交わして買主に引き継ぐ必要があります。
覚書については「土地の売却手順」の覚書の項目をご参考ください。
引き渡しへの準備
・残置物の撤去
買主が不要なものに関しては撤去が必要です。
・抵当権の抹消
物件に抵当権が設定されている場合は、借入先の金融機関等と調整し、引き渡し時に抵当権を抹消できるよう手続きが必要です。
通常は仲介会社から登記手続きをする司法書士の斡旋をされるので、司法書士と金融機関が連絡を取れるように最初に取次が必要です。
抵当権の抹消手続きは通常2～3週間ほどかかるため、タイミングとしては買主のローン審査が通過した後、引き渡しの2～3週間前までに行うようにしましょう。
おまけ：住所変更登記について
既に引っ越しているなど登記上の住所と実際の現住所が違う場合は、引渡しまでに住所変更登記を行う必要があります。
抵当権の抹消等と合わせて司法書士に依頼してもいいですが、数万円程度の手数料が発生するため、法務局にいく時間があれば自分で行うことも検討してください。
費用は不動産一つ(一筆)につき1,000円なので、土地と建物セットだと2,000円です。
住民票、戸籍の附票、登記事項証明書、収入印紙が必要で、申請から1～2週間程度時間がかかります。
時間がなかったり不安があるようであれば司法書士に依頼しましょう。
売主がやったことをまとめると
・媒介契約、案内の立ち合い、売買契約
・測量や覚書の取り交わし（戸建て）
・抵当権の抹消連絡
・残置物の撤去
・（住所変更登記）
以上です。
中には時間がどれほどかかるか未知数な項目もあるため、いずれにしても仲介会社と密に打ち合わせをして、後戻りがないようにしていきましょう。
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