賃貸の繁忙期は高校や大学、就職、転職などで引っ越す人が一番多い２月3月です。
では「出会った時が買い時」と言われる売買において、繁忙期と閑散期、売り時と買い時はあるのでしょうか？
成約データをもとに分析してみました。
グラフから読み取れる売り時
以下はREINSの月例レポートの首都圏版（東京、神奈川、千葉、埼玉）のマンション取引データをグラフ化したものです。
ちなみに2021年はコロナの影響が色濃く出て市場の流れが特殊だったこともあり、2019年と2020年のデータをもとにしてあります。
成約件数のグラフによると、
・2月3月あたりが安定したピーク
・4月5月は反動で下がる傾向にある
・8月もスポット的に下がる
・11月以降年末までは取引が鈍化する
ということが見て取れます。
新規登録物件数のグラフでは、
・1月は新規売り出し物件が一番多い
・4,5,8は新規の売り出しが減る
・10月から年末にかけて新規売り出し物件は激減する
ということが分かります。
成約について考察
不動産を探す目的は人それぞれですし、「不動産は縁物」「いつ希望の物件が出るかは誰にも分からない」というのが根本にあるので、賃貸のように3月を過ぎたらヒマになる、ということはあまりなく、年間を通して取引が安定しているように思います。
ただその中でも、2月3月は4月からの子供の入学や職場の変更という時間的強制力が働くケースも多いため、新年度までに入居できる家は需要が高く、成約件数が伸びるのだと思われます。
また、年末に近づくにしたがって仕事や家庭が忙しくなってくることと、「正月にゆっくり家族会議でもして新年から探し始めるか！」という意識が生まれやすいため、年越し準備の11月以降は取引が鈍化し、1月から仕切り直して2月3月に契約、という流れが多いことが考えられます。
8月の取引件数が落ち込むのは大型連休があり稼働日数が少ないこともありますが、
シンプルに暑すぎてお客さんが外に出たがらないのが一番の理由です。
実際8月の契約を上げるのが営業マンの課題だったりします。
物件登録数について考察と売り時
8月は暑いから動きが鈍くなるなどは売主にも当てはまるため、物件登録数と成約件数は似たようなグラフを描いていることが分かりますが、大きく違うのは新規物件登録件数は1月が一番多いという点です。
データの通り年末は買主の動きが鈍化すること、年明けから物件探しを本格化させる買主が多いことから、
売却準備中の売主も「12月から販売開始しても売れづらい」「年をまたぐと物件の鮮度が落ちてしまう」「忙しい年末に内覧対応するのはシンドイ」などの理由から、取引が活発になる2月3月契約を目指して年末はゆっくりして新年から活動開始だ！となりやすい傾向があります。
新規物件が増えるから成約件数も増える、成約件数が多い時期だから新規物件をたくさん出す。
卵が先か鶏が先かの話な気もしますが、実際に成約件数が多いのが新年度前の時期なので、活況な市場に鮮度の高い状態で売りに出したいと考えるなら、年末年始のネット検索で見つけてもらえるように12月の最終週に広告をスタートさせるか、年明け一発目のスタートがベストな売却開始タイミングかもしれません。
年末と年度末は交渉がまとまりやすい？
データには現れませんが、年末と年度末は交渉がまとまりやすい時期です。
なぜかというと、
「大変な売却活動や不動産探しは年内に決着させて、年末年始は精神的にもゆっくりと過ごしたい」
「スッキリして新年度を迎えたい」
「決算年度内に在庫を処分したい」
という意識が、買主、売主、売主業者に働きやすいため、年末や年度末には無理そうな交渉でも意外とまとまったりすることが多いです。
それを根拠に足元を見る交渉は心象を悪くするだけなのでお勧めしませんが、
予算が合わないけどどうしてもこの物件にしたい！というときは、
ダメ元でもトライしてみる価値がある時期です。
まとめ
・成約が多いのは新年度前の2月と3月。
・大きな閑散期はないが、暑さで動きが鈍化する8月と、年内入居が難しい12月の成約件数は落ちる傾向がある。
・成約件数には現れないが、年末、決算年度末などは交渉がまとまりやすい時期。
・ゴールデンウィークなどの大型連休明けも買主が活発になる時期。
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