一つの物件に申し込みが複数重なった場合に誰が契約できるか
1番最初に手を挙げた人じゃないの?と思われるかもしれませんが、そうとは限りません。
- より早く
- よく固く
- より良い条件で
という、買主を選ぶときの三大原則とされる考え方があります。
最終的には売主や仲介会社の判断になりますが、上記3点を抑えることは契約に向けての必要最低限の心構えなのは間違いないです。
①より早く
これは申し込みの早さはもちろん、申し込みから契約締結まで早いということ。
契約日は通常3営業日~1週間以内、長くても申し込みから10日以内程度で設定されることが多いですが、契約日を先延ばしにすると途中で心変わりして契約キャンセルされるリスクが高くなることから、契約がどれだけ早くできるかは、売主と仲介会社にとって大きな判断材料になります。
売主からすると、申し込みが入って契約相手を確定させると、その時点で販売活動は一旦中止になります。
仮に契約が1ヵ月先に設定されていて契約直前でキャンセルされたとなると、約1ヵ月間もの時間とその分の売却機会を失うことになるので、うなづける話ですよね。
契約日までが長いと、申し込みが複数入っていないときでも”契約になるか分からない”申し込みのために販売活動をストップさせることは稀で、「申し込みは受け付けるけど、途中でもっと早く契約できる他の申し込みが入ったらそちらを優先します」となるケースが多いです。
②より固く
契約するまでに心変わりしたり契約後に解約になるリスクが低いなど、契約から引き渡しまで無事に終えられる可能性が高いことです。
例えば、
・住宅ローンが問題なく使える(事前審査が通っているなど資金面での不安がない)
→契約のローン解約の心配がない。
・購入意思や動機が強い
→子供の学校や親の介護のために引っ越しが必要だったり、もう何件も内覧していてようやく気に入る物件が見つかった、過去に何件も買い逃しているなど、買主の背景や購入動機は実はとても大きな判断材料になります。
・手付金の額が大きい
→手付解除のリスクが減るため売主にとっては安心材料になります。
(ただし少額でなければそこまで重視されない)
一般的な手付金額は購入価格の5~10%程度が適正とされていますが、例えば1億円の物件の手付金が50万円だったとしたら、これは物件価格に対して手付金が少なすぎる”少額手付”です。
購入価格面などの条件が同じで手付金を5%用意できる別の申し込みが入っていた場合、仮に自分が一番手で申し込みを入れていてもおそらく買主として選ばれる可能性は低いでしょうし、そもそも他の申し込みが入っていなくて契約してもらえない可能性もあります。
ただし最終的には売主の判断次第ですので、手付金が多ければ必ず有利かと言われるとそうではないですし、少ないと必ずダメというわけでもなく、あくまでもライバルに勝つための一要素として、多めに準備するに越したことはないと考えてもらえればいいと思います。
③良い条件で
・購入希望価格が高い
・引き渡し時期の希望が売主の都合に合う
など、分かりやすく売主さんのメリットに繋がる部分です。
賃貸の更新があるため早く引っ越したい買主と、引っ越し先を探すために3か月は待ってほしい売主。
逆に早く引き渡しをしたい売主と、リノベーションの打ち合わせをするのに数か月後の引き渡しを希望する買主など、引き渡し時期は意外と調整が必要な部分です。
場合によっては引き渡し時期によって購入価格を調整することになる可能性もあり、ドライな話ですが、この折り合いが付かない(もしくは面倒だと思われる)と、「じゃあ別の買主さんで」となることもあります。
まとめ:契約できる確率を上げるためには
大前提として一番手として申し込みを入れることはとても大切です。
「道徳的に一番早く申し込みを入れてくれた人を優先してあげたい」というのは売主も同じです。
しかし売主さんもできるだけ良い条件に人に売りたいというのも本音です。
選ばれる買主になるために以下を心がけましょう。
- 忙しくても契約日はできるだけ早く設定する。
- ローンの事前審査がすぐにできるように必要書類を揃えて最短で行う。(もしくは申し込みの前段階で通しておく)
- 手付金は一般的な額を用意し、すぐに動かせるように現金化しておく。
- 契約への本気度をアピールする。
- 引き渡し時期に柔軟性を持たせるために余裕をもって動く。
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