不動産の購入・新築・贈与・増改築・交換で忘れてはいけない不動産取得税。
（相続で不動産を取得した場合は不動産取得税は発生しません）
一般的なファミリーサイズの居住用物件であれば軽減税率の適用で不動産取得税がかからないorかかっても少額な場合がほとんどですが、
軽減の適用条件に合わなければ数十万円の納税が必要になることもあるため、購入検討段階で確認をすることをおすすめします。
購入予算にも大きな影響が出る不動産取得税の軽減条件と計算式について解説します。
不動産取得税の原則
不動産取得税は土地と建物の評価額に既定の税率をかけることで求めます。
宅地……固定資産税評価額 × 4％
住宅……固定資産税評価額 × 4％
原則税率は上記の通りですが、
2024年3月31日までは税率の軽減処置により下記の通りになります。
宅地……固定資産評価額 × 1/2 × 3％
住宅……固定資産税評価額 × 3％
下記条件に当てはまる場合はここからさらに軽減が受けられます。
軽減の条件と計算式
軽減条件と軽減後の取得税の計算式は下記の通りです。
【建物の軽減】
取得税＝ （固定資産税評価額 − 控除額※1） × 3％
※１新築日別控除額
| 新築日 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年(平成9年) 4月1日以降 | 1,200万円 認定長期優良住宅の新築は1,300万円 |
| 1997年(平成9年) 3月31日以前 | 1,000万円 |
| 1989年(平成元年) 3月31日以前 | 450万円 |
| 1985年(昭和60年) 6月30日以前 | 420万円 |
| 1981年(昭和56年) 6月30日以前 | 350万円 |
| 1975年(昭和50年) 12月31日以前 | 230万円 |
| 1972年(昭和47年) 12月31日以前 | 150万円 |
| 1954年(昭和29年) 7月1日～ 1963年(昭和38年) 12月31日 | 100万円 |
[軽減要件]
【新築住宅の場合】
- 居住用その他も含め住宅全般
（マイホーム・セカンドハウス・居住用賃貸マンションなど） - 課税床面積※2が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下
【中古住宅の場合】
- 買主の居住用、又はセカンドハウス用（賃貸用マンションは適用外）
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
- 次のいずれかに該当する。
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）
- １に該当しない住宅で、新耐震基準に適合しているが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの
- 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する中古住宅であること
※2戸建ての場合は登記床面積。
区分所有マンションの場合は専有部分の登記床面積と共用部分面積の専有面積按分を足した物が課税床面積になります。
固定資産税評価証明書や公課証明書に「現況床面積」とあるのが課税床面積にあたります。
【土地の軽減】
取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1/2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）
A ： 45,000円
B ：（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × ［課税床面積 × 2（上限200㎡)］） × 3％
[軽減要件]
- 上記「建物」の軽減要件を満たした上で、
【新築住宅の場合】 - 土地取得から3年以内（2024年3月31日の特例期限まで）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）
- 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）
【中古住宅の場合】 - 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること（土地先行取得の場合）
- 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）
実際に計算してみる
ケース１ 新築戸建て(長期優良住宅),課税床面積110㎡,建物評価額1,100万円,土地面積100㎡,土地評価額4,200万円
建物と土地の軽減要件を満たす！
建物取得税＝(1,100万円 – 1,300万円) × 3％ ＝ 0円
土地取得税＝(4,200万円 × 1/2 × 3%) – A,Bの大きな方
A:45,000円
B:(4,200万円 ÷ 土地面積100㎡ × 1/2) × (建物面積110㎡ × 2) × 3％
⇒(210,000円) × (200㎡) × 3％ = 126万円
A＜B
土地取得税＝63万円 – 126万円 ＝ 0円
不動産取得税合計＝0円
ケース2 区分所有マンション,課税床面積(現況床面積)47㎡,建物評価額270万円,土地持ち分1900/100000,土地評価額6億円(マンション敷地全体)
課税床面積50㎡以下のため軽減利用不可！
建物取得税＝270万円 × 3％ ＝ 81,000円
土地取得税＝6億円 × 1900/100000 × 1/2 × 3％ ＝ 171,000円
不動産取得税合計＝81,000 + 171,000円 ＝ 252,000円
新築する場合の評価額はいくら？
建物の固定資産税評価額 = 建築費用 ではありません。
具体的には使用している部材、軒(のき)の長さなどによっても評価額が変わりますが、
概ね建築コストの5割程度になることが多いです。
仮に建築費用が2,500万円の場合、固定資産税評価額は約1,300万円程度と予想されるので、新築戸建ての評価額控除1,300万円を適用で不動産取得税はゼロか、かかっても軽微なものと予想できます。
軽減を受けるためには届け出が必要
不動産取得税の軽減を受けるためには、不動産の取得から60日以内に都道府県税事務所に「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」の届け出が必要です。
自治体によっては登記時の情報をもとに軽減を適用して納税通知を送ってくれることもありますが、軽減を確実に受けるために自ら届け出ることをお勧めします。
もし期日内に届け出ができなかった、送られてきた納税通知が軽減を正しく反映していないなどの場合は、管轄の税事務所に問い合わせ、届け出をするようにしましょう。
それで軽減が受けられるかは断言できないので、やはり忘れずに届け出をするようにしましょう。
まとめ
悪質な仲介会社では、不動産取得税がかかりそうなときでも諸費用を少しでも安く見せようとしてお客さんに伝えないこともあるようです。
評価証明書があれば誰でも概算することはできるので、購入前の諸費用計算書に取得税が含まれていなかった場合は、念のため問い合わせるようにした方がよいでしょう。
コメント