マンションや戸建てはもちろん、特に古家付き土地を売買するときには注意したい残置物の撤去。
その家に残されている物ということですが、残置物ってどこまでが残置物なのか共通認識がないと金銭トラブルに繋がる可能性もあります。
不動産屋さんも正確にわかっていないこともあるので、契約前に確認をするようにしましょう。
解体工事や残置物の撤去費用についてはこちらの記事を参考↓
残置物と不動産の定義
Q.「残置物」じゃない物は以下のどれでしょうか？
１．建物内の固定されていない家具、エアコンなどの家電、売主私物
２．カーテン
３．庭にある動かせない庭石
４．庭に生えている樹木
５．庭の簡易物置
６．庭に建てた小屋で登記されていない物
正解は、
3,4,6です。
動かせないほど大きな庭石、土地に根を張って立っている樹木、小屋や大型物置などで土台となる基礎がある物は「土地に定着して動かない物」
＝不動産という扱いになります。
土地の一部として吸収され土地と運命を共にするので、
所有権が移ればセットで所有権が移るという性質があります。
建物内・外の残置物
一言で残置物と言っても、家具家電などの建物内残置物と、庭の灯篭や物置などの屋外残置物があります。
古家付きの土地の売買では、売主の金銭的な問題などから引き渡しを受けた後に買主が既存建物の解体をすることがあります。
売主からすると、どうせ建物を解体するのだから建物内の残置物はそのままにしておいても良いだろうと思いがちですが、
建物の解体費用と残置物の撤去は別料金です。
仮に買主が家屋の解体費用として150万円を見込んでいたとしても、建物内に残置物がたくさんあれば、残置物の撤去費用としてプラス50万円程度かかる場合もあり、大トラブルに繋がりかねません。
売買対象物を明確にする
そのような背景から特に中古戸建や古家付き土地の売買においては、設備表に記載される家具や家電以外の項目で、どこまでを売買対象として、何を誰が撤去するかを明確にすることが大切です。
古家付きの土地の売買では、
「売主は本物件引き渡し時までに自らの責任と負担において家屋(家屋番号～)の解体・滅失登記を完了させ、敷地内の残置物を撤去して買主に引き渡します」
などと“決まり文句”を特約に入れたりします。
この一文だけでも、事前に打ち合わせをして売主買主双方で共通認識を持てていれば問題になることはほぼありませんが、
残置物や解体の認識がずれていると、
更地になっているはずの土地を見に行ったら木が残っていて、
え、これ誰がお金出して撤去するの？
なんてことになる可能性もあります。
特に敷地の端に山林部分がある場合などでは、どこまでを更地にするかを明確に取り決めることが大切です。
まとめ：網羅した契約書を作る
残置物をめぐりトラブルにならないために
・「建物内残置物（家具家電等の私物）」
・「敷地内残置物（灯篭や物置等）」
・「樹木の伐根」
・「庭石の撤去」
・「物置の撤去」
など、その物件にあるものを細かく指定し、何を誰がどうするかを網羅している文言を契約書や重要事項説明書に明記するようにしましょう。
また、仲介会社が作成した契約書に記載がない場合は、追記してもらうように促すか、事前に売主買主仲介会社の三者で必ず確認会話をして、共通認識を持つように心がけましょう。
また仲介会社としては、プロとお客さんでは常識が違うということを肝に銘じ、後のトラブル回避のために丁寧な説明を心がけることが肝要です。
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