土地にはそれぞれの地域の特性に合わせて、土地を有効に活用したり街並みや住環境を守るために、
都市計画法によって用途地域や建ぺい率/容積率が定められています。
そのうち今回は、これを無しくて始まらない、一番の基本となる建ぺい率と容積率について解説します。
■建ぺい率
真上から土地を見下ろしたときに、敷地の面積に対してどれだけの割合で建物が建っているか、というのが建ぺい率です。
100㎡の土地に定められている建ぺい率が50％ならば、建物ワンフロアに50㎡の範囲で建っていれば建ぺい率は50％、40㎡の範囲に建っていれば建ぺい率は40％になります。
あくまでも上から見た時に建物がどれだけの範囲に建っているかが建ぺい率になるため、下図のように1階部分よりも2階部分の面積が大きい場合は、2階の面積をもとに建ぺい率を計算することになります。
【軒（のき）やバルコニーの扱い】
建物から飛び出した軒やバルコニーは、外壁から1m以上飛び出した部分のみが建ぺい率の対象になるため、長さや奥行きがそれ以下の場合は建ぺい率にカウントしません。
奥行き1ｍを超えるバルコニーでも建ぺい率にカウントしない例外についてはこちらをどうぞ▼
■容積率
敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことを容積率といいます。
容積率100％の100㎡の土地に建物を建てる場合は、建物の各階の合計床面積の上限は100㎡になります。
もし、建ぺい率60％/容積率150％の土地で、高さ制限のために２階建てまでしか建てられないとすると、60%×2階=120%が実質的にその土地の容積率の上限になります。
少しでも広い家を作るためには、容積率にカウントせずに床面積を増やせる容積不算入の決まりをうまく利用しましょう▼
■地域の条例によって影響を受けることも
都市計画で建ぺい率/容積率が定められていても、地区条例や地域憲章に上書きされる形で、建ぺい率/容積率がより厳しくなっていることがあるので注意が必要です。
有名なものは都市計画法で定められた風致地区や、東京の田園調布憲章や成城憲章などの自治体が定めた紳士協定です。
都市計画で建ぺい率50％と定められていても、風致地区に該当していると建ぺい率が40％に制限されるなど、基本的に都市計画で定められた建ぺい率や容積率よりも一回り厳しい制限を受けることになります。
またこれらの条例の多くは、地域の環境や街並みを守るために定められており、内容によっては建ぺい率以外にも、敷地境界線から建物まで1ｍ以上離さないといけなかったり、敷地内に植える樹木の本数と高さが決められていたりと、家づくり全体に大きな影響を及ぼすこともあります。
そのためWeb広告や紹介された物件の販売図面に地区計画などが記載されている場合は、その内容を確認しておく必要がありますが、内容が複雑で分かりづらいこともあるので、声をかけているハウスメーカーや仲介業者がいるようなら、販売図面を持って直接相談するようにしましょう。
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