1Rマンションなどへの不動産投資は以前から盛んに行われています。
1R投資の是非はさておき、ローンで投資物件とマイホームの両方を購入するとしたとき、
どちらを先に購入するべきでしょうか？
これにはセオリーがあります。
■王道は”マイホーム”を先に
『投資ローン 住宅ローン 順番』などで検索すると上位表示されるwebページがいくつかあります。
それらには「賃料収入が年収にプラスされるから先に不動産投資ローンを借りましょう」と書いてありますが、
そのメディアの運営元って投資不動産を売っている会社じゃないですか？
収益不動産が『バリバリと大黒字をたたき出してくれて担保評価がめちゃくちゃ高い』場合は話が変わってきますが、一般的な勤め人が不動産を買い始めるなら、まず先にマイホームを買うのが王道です。
投資ローンはマイホームの住宅ローンを組んだ後でも購入する物件の収益性と買主属性によって組めることが多いですが、
うかつに投資ローンを先に組むとマイホームのローンが否決されたり減額される可能性が非常に高いです。
実際に投資不動産を持っているがゆえに住宅ローンが減額されたり門前払いされる人の方が圧倒的に多いのです。
黒字経営の1Rを2部屋所有していた私の友人は、収益不動産を2つとも売却せずに住宅ローンを借りようとしましたが、銀行からの回答では希望額の半分も借りられない状態で、両方とも売却してようやくマイホームの購入ができました。
・銀行の目線
『不動産投資で賃料収入があれば本業の収入にプラスされるから審査的にはむしろプラスでは？』
と思われるかもしれません。
しかし区分マンションの１部屋２部屋を人に貸している程度であれば、空室になることで収支が一気に悪化する危険も高いため、賃料収入を安定した収入として見てもらうのは簡単ではありません。
そればかりか、購入から数年しか経っておらず担保評価に比べて残債が多い時点では、有事の際に保有している投資物件の売却によって残債が消せることも確約できず、
銀行の評価では『ただ住宅ローンよりも金利の高い数千万円の借入がある人』という目線になるわけです。
多くの投資不動産を所有しているメガ大家さんのように、長期間にわたって継続的な黒字になっていたり、住宅ローンの共同担保に入れられる物件があるようなら話は変わりますが、
マンションの1室を貸している程度では、得られる収入よりも借入を背負うことによる審査上のデメリットの方が大きいのです。
・住宅ローンを組んでも投資ローンを組める
年収に対して高比率の住宅ローンを組めば、やはり既存借り入れがあることで投資ローンで借りられる限度額も減額されます。
しかし投資ローンは年収・借入額・担保評価を照らし合わせて審査する住宅ローンとは違い、その物件の収益性も加味して審査されます。
借入上限は無限ではないものの、極端な話をすれば、購入予定の投資物件の収益性がよければ住宅ローンを借りていても投資ローンは組めます。
少なくとも、投資ローンを借りた後に住宅ローンを借りるのに比べれば、
住宅ローンを借りた後に投資ローンを借りる方がハードルが低いです。
■投資ローンを先に組んでもよい場合
住宅ローンを先に組むのが王道と書いてきましたが、先に投資ローンを組んでも良い場合もあります。
それは例えば以下のような条件になるでしょう。
・少なくとも長期に渡って安定的に黒字を出してくれることが誰の目にも明らかな投資物件。
そんな優良物件ならすぐに買った方がいいです。（まず表に出ないでしょうが…）
・自己資金をたくさん入れて借入額を担保評価額以下まで下げる場合など。
・向こう10年20年内にマイホームを買うつもりがない人。
賃貸経営の実績ができて、残債も十分に減った状態になっているということ。
・投資ローン額と住宅ローンの予定額が、本業の年収、勤務先などの属性、金融資産に照らし合わせて十分に余裕がある人。
例：年収1,000万円の人が2,000万円の投資不動産を買った後に3,000万円の自宅を買う場合などは、多少赤字経営になっていても問題なく住宅ローンを組めるでしょう。
・とにかく不動産投資を本格的に頑張って目指せメガ大家！という人。
投資物件が欲しいなら買った方が良いです！マイホームはいつか買えるようになったら買うことにしましょう。
■メガ大家でも住宅ローンは断られることがある
毎年賃料収入で数千万円のキャッシュフローがあって、借入残債も数億円あるというような『メガ大家』という方々がいます。
完全な勝ち組に見える彼らでさえ、やはり数億円の借り入れが残っているということで住宅ローンの審査に落ちることは決して珍しくありません。
そのような場合は、投資ローンを借りている付き合いの長い信金などのプロパーローンで特別に住宅ローンを借りたりするわけです。
※お金を貸している＝保有している投資物件の抵当権者でもあるので住宅ローンの貸付を担保しやすいという側面があります。
それだけ投資物件ローンを組んでいる人の住宅ローンはハードルが高いということです。
■投資物件を既に持っているorどうしても先に買いたいなら
有名どころでは『三井住友信託銀行(SMTB)の全国保証』やフラット35など、投資物件を持っていても黒字化していれば、積極的に住宅ローンを通してくれる金融機関がいくつかあります。
借入人の勤務先や年収などの属性が高くないと難しいなど細かな部分はありますが、
既に投資物件を持っているけどマイホームを購入したいという方は一度相談してみてもよいかもしれません。
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