予算はいくら位ですか？と聞かれても、「まだ分からない」「どうやって決めたらいいか分からない」という方、実は結構います。
また、そもそも消費者と業者で「予算」の概念が違うという点には注意が必要です。
■予算を決める方法は大きく分けて2つ
・そもそも「予算」とは何を指すか？
仲介会社から聞かれる予算とは以下のことを指すことが一般的です。
【頭金】
物件価格のうち、現金で払う分を頭金と呼びます。
2,000万円の物件で住宅ローンを1,800万円借りる場合、頭金は200万円です。
※手付金と混同する方もいますが違う性質のものです。
【諸費用】
- 仲介手数料
- 銀行事務手数料/保証料
- 各種収入印紙代
- 登記費用(登録免許税等)
- 火災保険料
- 固定資産税、管理費等の清算金
などの総称で、物件購入のための必要経費です。
物件価格の約6～8％に収まることが多いです。
また、諸費用は住宅ローンに組み込んで借りることもできますが、金利優遇の低下など審査で不利になることがあるので現金で用意する人が多いです。
「自己資金はいくらですか？」という質問には、頭金はいくらですか？という意図と、頭金と諸費用を足した手持ちの現金はいくらですか？という意図の2つが考えられますので、「諸費用分込みで現金が～くらいです」と答えるようにすると誤解がなくなると思います。
・借入額を決める２パターン
借入可能額から計算する
一般的に住宅ローンの借入可能額は、都市銀行では額面年収の7倍程度、住宅金融支援機構のフラット35では9倍程度と言われています。
下は簡易的に計算した表です。
返済比率とは年収と年間返済額のバランスを計算したもので、年収によって返済比率の上限を変えて審査している銀行も多くあります。
また、フラット35の借入上限額は基本的に物件価格の9割までかつ8,000万円ですが、フラット35を取り扱っている金融機関によっては残りの1割部分を少し高めの変動金利で借りられる独自のサービスを提供しているので、実質10割融資（フルローン）も可能です。
なお、借入可能額は金融機関やお客さんの属性（信用度）によって大きく変動します。
月々の返済額から借入額を計算する
共益費込みで月15万円の家賃を払っていて、住宅ローンの返済額を同程度にしたいとき、
変動金利0.5％、借入期間35年で計算すると、借入額は約5,400万円になります。
戸建てだとこれでOKですが、マンションの場合にはローン返済額にプラスで管理費/修繕積立金/駐車場代などが必要です。
もし管理費等の支払いが毎月3万円だとすると、住宅ローンの借入額を約4,300万円にすると月々の支払総額が約15万円になります。
よく、戸建てはマンションより1,000万円高くても毎月の支払額ではほぼ同じになると言われるのはこういうことです。
東京都内だと駐車場代だけで月3万円以上なんてこともあるので、戸建てとマンションの予算差はさらに広がることになります。
■まとめ
・業者が使う「予算」という言葉には、引っ越しや家具家電、不動産取得税、リフォーム費用などは含まれていないことも多いので、ミスコミュニケーションに注意する。
・予算は住宅ローン借入額で決まり、借入可能額から計算するか返済可能額から計算するかの２択。
・返済可能額ベースの計算では、戸建てとマンションとで借入額が大きく変わる。
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