物件を見慣れてくると、土地を目の前にした瞬間に注意して見るべきポイントがパパっと目に飛び込んでくるようになります。
特に都心の仲介会社では、土地仲介の経験に乏しい営業が多いこともあり、完全に不動産会社任せにするのではなく、自分の目も養っていきたいところです。
Q.【写真】どこに注意して見る？
次の写真は家屋を解体したばかりの更地の現場です。
仲介会社はこの土地のどんなポイントに目をつけたでしょうか？
A.正解はこちら
いかがでしたか？
思ったよりも多かったですか？
注意して見るポイントの考え方
建築費用を大きく左右する部分
高低差のある土地の擁壁(土留め)が代表例です。
高さ2ｍを超えて”ガケ条例”にかかると、規模次第では擁壁工事だけで1,000万円以上かかったり、地盤改良工事が特殊で高額になることがあります。
高台にある物件や隣地と高低差のある土地を紹介するときに、仲介会社が一番気を付けるポイントがおそらくここです。
権利関係でトラブルになりうる箇所
隣地との境界塀
水道やガス管の地中越境
木の枝葉や室外機、電線の空中越境
私道上の占有物など
境界問題や越境物がある土地では、関係者間で覚書を取り交わす（している）場合がほとんどなので、不動産屋に有無と内容を確認しましょう。
家の設計上”できるできない”に関わる箇所
土地の間口内や敷地内にある電柱や電柱の支線、ブロック塀の控え壁など。
駐車場の配置に工夫が必要になるだけならまだしも、効率的な建築の為に建物を配置したい場所に配置ができないと困るので、事前に見ておきたいポイントです。
また意外と知られていませんが、お隣の外付け室外機などがこちら側に空中越境している場合、その部分については建築できる有効敷地面積から除外されることもあり、建物の延床面積にも影響が出る可能性もあるので注意が必要です。
道路との接道部分
道路と敷地の間に”水路”が挟まっていたりすると、建築基準法では原則、敷地が道路に接道していない＝建築不可能な土地、という扱いになります。
『ただし書き』という特別な許可を建築審査会から取れれば建築できますが、建築制限がかかったり土地の価値に影響する部分なので必ず確認しないといけません。
また、一見すると道路になっていても、実は水路扱いになっていることもあるので注意が必要です。
ゴミ置き場
盲点になりがちなのがゴミ置き場です。
自治体によって各住戸前にゴミを出す戸別収集と、決められたゴミ置き場に捨てる場合とがあります。
戸別収集ならばゴミ出しスペースを配慮する必要がありますし、ゴミ置き場が敷地の目の前になっていれば、位置関係によっては収集場所を動かしてもらったり出入り口の場所を変えたりする必要もあります。
まとめ
土地の見方にはコツがあります。
不動産屋も分かっていない、失念していることもあるので、一切合切を不動産屋に任せるのではなく、自分でも気になる点に気づいて質問するという心構えを持っおいた方がよいです。
また、建築するハウスメーカーや自治体によって判断が分かれることもあるので、不動産屋が分からない部分はハウスメーカーも交えて確認しあうことが大切です。
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