タウンハウス、テラスハウスが安いのはなぜか?

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一戸建てを探していると「この戸建て、所有権で告知事項もないのにやけに安くない?」という物件がたまにあります。

広告をよく見ると「連棟」「タウンハウス」「テラスハウス」などと記載されていませんか?

連棟住宅と呼ばれるタウンハウスやテラスハウスはなぜ安いのでしょうか?

連棟住宅の説明と、買うメリット・デメリットについて解説します。

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連棟住宅とは

通常の一戸建てと違い、建物の構造壁や柱を隣の建物と共有していて、建物同士がくっついている物を連棟住宅と言います。

壁や構造上の柱などを共有しているのが連棟住宅
壁や構造柱などを共有しているのが連棟住宅

連棟住宅のうち、
各住戸ごとに敷地が分かれているものをテラスハウス
連棟建物の所有者たちで敷地を共有しているものをタウンハウスと呼称します。

タウンハウスは敷地を共有していて建物もくっついていることから、マンションと同じ共同住宅のようですが、建築基準法上は「長屋」、不動産サイトの物件では「一戸建て」に分類するのが一般的で、銀行の融資においては「共同住宅」として取り扱われることもあります。

連棟住宅が安い理由・デメリット

建築コストがかかっていない

構造物を共有できる、外壁の面積が少ない、建築の効率が良いということから、5棟の戸建てを建てるより5戸の連棟住宅を建てる方がずっと割安で建築できます。

売価にも反映されるので、必然的に価格は安くなります。

単独での建て替えができないことが多い

建物の構造上重要な柱や壁、屋根などを隣と共有しています。

建築時の構造計算、確認申請も、繋がっている建物全体で取得していることも多く、自分たちの家の改修工事が繋がっている建物全体に影響を及ぼす可能性があるため、
仮に老朽化や災害により建て替えたり大規模な改修をしたくても、所有者単独の意思で解体したり改修工事をすることができません。

解体・切り離し時には、マンションの建て替え決議と同じく、所有者の4/5以上の合意が必要です。

かつ切り離しや解体後に残った建物が、建ぺい率/容積率、接道義務、斜線規制などの各種建築基準法に違反しないようにしないといけません。

切り離しは不可能ではありませんが、これらのことを考慮すると、切り離しや単独解体の難易度がいかに高いか分かります。

解体に追加費用

壁を共有しているという事は、解体後に残された家の外壁になる部分に断熱材を入れたり、外壁塗装をしたりと適切な処理をしてあげないといけません。

そのため、単純に解体費用のみだけでは足りず、追加の費用が発生します。

担保評価が低い

住宅ローンを貸す銀行は、返済が滞った場合に抵当権を付けた不動産を売却することで債権の回収をします。

単独での処分がしづらい、もしくはできない連棟住宅は、当然売却しづらいということにもなるため、担保としての評価が低くなります。

銀行が融資に消極的

上記のようなこともあり、銀行は連棟式の住宅への融資に消極的だったり、10棟以下の連棟物件には融資をしない、そもそも取り扱いは一切しないなどの取り決めをしている銀行も少なくありません。

もし融資を受けられたとしても売買代金の100%の融資を受けられることはほぼなく、自己資金を売買代金の2~4割入れるなどの条件付融資になることがほとんどです。

このことからも、そもそも連棟式住宅を買える人が少なくなり、一般戸建てよりも価格を下げないと売れません。

敷地を分割すると再建築不可になる可能性も

テラスハウスなどのようにそれぞれの敷地が分割されていて、それぞれの敷地が単独でも接道義務を満たす物件であれば良いのですが、タウンハウスのように敷地を共有している場合では、建物の切り離しによって土地が接道義務を満たさない再建築不可の土地になってしまう危険もあります。

連棟住宅を建てるメリット

①確認申請が一回でまとめられる

分譲地に戸建てを複数建てる場合、建築確認は個別で取得しますが、連棟住宅は一括で取得できるため手間も費用も抑えられます。

②敷地利用の自由度が高い

連棟は建物がくっついているので、通常の戸建てで必要な建物間の空地が必要ありません。

そのため建物の配置や敷地利用の自由度が高いと言えるでしょう。

施主の立場から見たとき、連棟住宅を建築するのにはこのようなメリットがあり、以前は良く建築されていました。

しかし融資の基準が厳しくなったこと、それに伴って売りづらい物件として認知されるようになったことから、現在は以前ほど新規の連棟住宅は建たなくなってきています。

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