売却｜仲介手数料以外にウン十万円必要？

抵当権の抹消費用、住所変更登記、解体費用、測量費用・・・

場合によっては売却前にある程度の持ち出しが必要なことがあります。
売却を検討されている方は、どんな費用が必要になるか事前に確認しておきましょう。

物件売却の手順についてはこちらも参考

不動産売却の流れ　土地/古家付き土地編

土地の売却方法と手順を図を使って解説します。土地の売却では測量や周辺隣地との協議など、下準備に時間がかかる可能性があり注意が必要です。

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売却諸費用一覧

■仲介手数料

仲介手数料の計算式は以下の通りです。

支払い時期は契約ごとに個別で決めることになりますが、契約時に半金、決済時(引き渡し時)にもう半金を支払うのが通常です。

一般的に、契約まで進められた時点で仲介会社としての仕事は半分達成したと解することができるようです。(判例)

■収入印紙

収入印紙の金額は物件価格によります。
なお令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書については軽減税率の金額が適用されます。

売買契約書は課税文書とされているため、契約時に収入印紙を貼付して消印（=納税）する義務があります。

ただし実務上は収入印紙を無駄にしないために、買主のローン事前審査が通過するなど、契約条件が成就したタイミングで貼付するなどの対応がなされる場合もあります。

解約時の収入印紙についてはこちらの記事を参照

契約キャンセルで収入印紙はどうなる？

不動産の契約では高額な収入印紙を使いますが、もし契約がキャンセルになった場合収入印紙は返ってくる？還付はどうやってする？

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■抵当権の抹消費用(と住所変更登記)

住宅ローンの残債が残っていたり、根抵当権を設定している場合などは引き渡し(と同時)までに抵当権の抹消が必要です。

抹消登記の免許税は一筆あたり1,000円ですが、買主の登記を担当する司法書士にまとめてやってもらうことがほとんで、司法書士の手数料込みで2～3万円程度が相場です。

現住所と登記上の住所が違う場合は合わせて住所変更登記も必要です。

一筆1,000円で自分でも行えますが、申請から2週間程度必要なのと準備書類もあるため、面倒だったり自信がない場合は合わせて司法書士にお願いするようにしましょう。

■3種類の測量と費用（土地、戸建て）

確定測量（官民測量）

前面道路(公道)を含む全ての隣地との境界確定が済んでいない場合は、確定測量を行う必要があります。
※不動産業者に買い取ってもらう場合は現況有姿として測量をしなくてもよいこともあります。

費用はおおむね50万円程度です。

確定測量には数か月間かかることもあるので注意が必要です。

民民測量

前面道路が私道だったり、境界確定が済んでいる公道で周辺隣地との境界確定が終わっていない場合は、民と民の間での測量を行います。

費用は隣地の数にもよりますが20～30万円程度です。

この測量もやはり隣地所有者の承認がもらえないなどの理由で数か月間かかる可能性があります。

仮測量

売却活動前で境界標があるけど測量図がない場合は、既存の境界標を基準に測量をする仮測量で土地の面積を測ることもあります。

特に昔の土地では、登記されている土地面積と現況の土地面積が大きく違っていることがあるため、販売活動前には何かしらの測量を入れてから売買代金を決めることが多いです。

仮測量だけを依頼する場合は10万円程度、その後の確定測量なども合わせて依頼する場合はもう少し安くなるかも？という感じです。

境界標の設置

境界杭、境界プレートが無くなっていて境界の明示ができない場合は売主に設置義務があります。

費用は一か所あたり2万円程度です。

測量と抱き合わせにならない場合は、人件費の絡みで5万円程度になることもあります。

■解体費用（古家付きの土地）

人件費の比率が高く、経済の情勢や解体業者の忙しさ具合によって変動があります。
※2022年現在は現場作業員の人件費が高騰傾向にあります。

床面積を坪に直した場合の相場はだいたい以下のようになっています。

・木造
5～7万円/坪

・鉄骨造
7～10万円/坪

・RC造
10～15万円/坪

仮に床面積100㎡の木造住宅を解体する場合、150万円～200万円程度が見込まれることになります。

▼解体費用が上がる条件についてはこちらをご参考ください▼

家の解体・残置物撤去の費用相場

条件が揃ってしまうと見込みの倍以上かかってしまうこともある建物の解体費用の相場と、費用が大幅に上がってしまう要因についてご紹介。特に気を付けたいのはアスベストと衣類！

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■残置物の撤去費用

買主との協議で、引き継ぎ不要となった家具家電等は売主が撤去することになっています。

また古家付きの土地の売買で、家屋内の不要な家具（建物内残置物）や、敷地内の倉庫や石、樹木などがある場合は、前述の解体費用にプラスして撤去費用が必要です。

個々の状況と業者によるので相場を出すのは難しいですが、樹木の伐根は1本5万円程度です。

手持ちがない場合はどうしたらいい？

一般販売するためには測量や解体費などの諸々の手出しが発生する可能性がありますが、手持ちの現金が全然ない場合は、現況有姿で不動産業者に買い取ってもらうというのも選択肢になります。

どんなときに買取になる？一般売却との比較と例

物件や売主さんの状況によっては買取じゃないと売却が難しいこともありますが、どんなケースだと業者買取になるのか、一般売却と何が違うのか解説します。

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親から相続して兄弟間で共有している不動産や、現金が一切なくて販売準備が十分にできないときに、
「細かいことはこちらでできないので、買ってから全部そちらでやって下さい」
と丸投げできる業者買取は有効な手段です。

どこまでのことを売主がやらなければいけないかは個々の物件の状況によりますが、
基本的には細かいことはほとんど飲み込んでくれて、ローン解約の危険もない、現金化も早く売った後の瑕疵の責任も負わなくていい、という最強プランです。

ただし買取業者へ売却する場合は、物件にもよりますが、相場の5～7割程度の売却額になる覚悟は必要です。

おまけ：譲渡所得の税金について

詳細は別の記事で触れますが、
購入金額よりも高く売れて譲渡所得が発生した場合は、所得部分に課税されます。

課税を回避するためにマイホーム売却に関わる各種特例をうまく活用したいところですが、事前に仲介会社や税理士などに相談しておくことをオススメします。

まとめ