不動産の仲介手数料と言えば
売買なら「3％＋6万円＋消費税」
賃貸なら「賃料の1.1ヶ月分」
これは国交省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受け取ることができる報酬の額」によって決められた原則の手数料上限額です。
しかし2024年7月1日の改正法施行により、
特定条件の取引では特例的に上限が引き上げられることになりました。
この法改正は相場の高い都市部ではあまり影響を受けませんが、それ以外の地方では大きな影響があると考えられます。
この記事では法改正の内容とその背景について解説します。
■法改正の具体的内容
今回の法改正により手数料上限が引き上げられることになる取引は、
①売買代金800万円以下の低廉(安価)な空家等(土地も含む)の売買仲介
②長期の空き家等の賃貸仲介
この2つです。
①については
「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円(税抜)受け取ることができる」
②については
「貸主と借主を合計して賃料の2.2ヶ月分まで受け取ることができる」
このように改正されます。
(参照：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額)
例えばこれまでは200万円の物件の仲介手数料は10万円＋消費税でしたが、法改正により請求できる上限が一気に20万円増えることになります。
賃料4万円の仲介では貸主・借主双方の合計で4.4万円まで請求できなかったものが、合計で8.8万円まで請求できることになります。
ただし、この特例の報酬額について宅建業者は媒介契約の締結(売却や賃貸の依頼を受ける)の際に、依頼者から合意を得る必要があります。
事前の合意もなしに成約時に突然請求されても、それは事前合意していないため無効を主張することができる、と解釈できそうです。
■法改正の背景と問題点
今回の法改正は現代日本の空き家問題を解決するためです。
ものすごくシンプルにまとめると、
空き家問題を解決したい(特に空き家が多い地方)
→空き家の流動性(売買や賃貸取引の数)を高める必要がある
→だけど地方の物件は安いので正規の仲介手数料だけではビジネスとして成り立たない
→地方の不動産は放置される(依頼を断られる)
→じゃあ安い物件は手数料上げましょう！不動産業者さん頼みましたよ！
こういうことです。
令和6年4月30日の総務省の発表によると、2023年時点の日本国内の総住宅数6,502万戸に対し、全く利用されていない空き家(セカンドハウスや賃貸用住宅を除いた空き家)は約385万戸と全体の5.9％で過去最高を記録し、2018年と比較して37万戸も増加しています。
空き家や未利用地の存在は国土の有効活用の面で害になるだけでなく、管理がされずに衛生面でも安全面でも周辺に悪影響があるため、国としも何とか空き家問題を解決するために”相続登記の義務化“を行うなど後押ししていました。
一方で、不動産の取引・有効活用の窓口として空き家問題解決の担い手となる宅建業者については、日本全体の14％にあたる247の自治体で宅建業者が1店舗も存在せず、全体の約22％にあたる392の自治体では1～5店舗しか存在しないことが分かっています。
参照：令和6年6月21日策定「不動産業による空き家対策推進プログラム」
不動産の所有者が不動産の処分や活用について相談したくても相談できる相手がいなかったりするのです。
原因としては宅建業者の代表者の高齢化や跡継ぎ不足などもありそうですが、そもそも地方で宅建業をやってもビジネスとして成り立ちづらいことも影響していると考えられます。
実際問題、東京と同じ関東圏ですら査定額が50万円(仲介手数料25,000円)にも満たないような物件はたくさん存在し、仲介を行えば事業としては即赤字になってしまうため依頼を断らざるを得ません。
手数料上限を上げる法改正により、これまで手薄だった地方に宅建業者が増えるかは定かではありませんが、それでも地方での取引を商機と見て活動範囲を広げる宅建業者は確実に増加すると思われるので、今回の法改正が深刻化する空き家問題解決の一助になることが期待されます。
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