仲介手数料の計算方法と仲介手数料が不要なケース

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不動産売買の基本の”キ”
仲介手数料の計算方法と、仲介業の仕組みに関わる部分のお話です。

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仲介手数料の計算式

不動産売買の仲介手数料の上限は、
税抜き売買金額×既定%+消費税】の計算式で算出します。

既定の%は以下の通りです。

  • 取引額200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 取引額200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 取引額400万円を超える部分:取引額の3%以内

税抜き1,000万円の物件の仲介手数料は
1.200万円×5%=10万円
2.(400万円-200万円)×4%=8万円
3.(1,000万円-400万円)×3%=18万円
1~3合計=36万円+消費税

となります。

これだと計算が面倒なので、売買代金が400万円を超えた場合は、
【税抜き売買金額×3%+6万円+消費税】という速算式を使います。

・6万円の根拠

全ての金額帯に3%を掛けて出した金額に、それぞれの金額帯に本来かかる%との差額を足す計算式で手数料を出します。
1.1,000万円×3%=30万円
1.200万円×(5%-3%)=4万円
2.(400万円-200万円)×(4%-3%)=2万円
合計=30万円+6万円

両手仲介と片手仲介

仲介での不動産契約では、
・売主⇔仲介業者⇔買主(仲介業者が1社)
・売主⇔売主仲介、買主⇔買主仲介(仲介業者が2社)
の2パターンがあります。

前者の場合、仲介業者は売主と買主の双方から手数料をもらうので両手仲介
後者の場合、仲介業者2社は売主と買主それぞれから手数料をもらうので片手仲介
と呼びます。

前者のように自社の売主さんと自社の買主さんで契約ができれば単純に仲介手数料が2倍になるので、とても効率よく売り上げが上がる仕組みになっています。

それがゆえに【囲い込み】というブラック寄りのグレーな営業手法が横行しています。

仲介手数料がかからないケース

新築戸建てや新築マンション、リノベマンションなど、不動産会社(宅建業者と呼びます)が売主になっている物件を、売主から直接購入する場合は仲介手数料が発生しません。

売主は直接取引において買主から仲介手数料をもらってはいけないと法律で決められています。
(仲介していないので当然ですね)

売主が自ら広告を出して仲介手数料無料をうたっていることもあるので、直接飛び込めば仲介手数料なしで契約できます。

ただし、仲介業者から案内された新築物件を仲介手数料無料にしたいからと売主に直接コンタクトを取って契約しようとすると、売主から契約を断られることもあります。

そういうものはだいたい遅かれ早かれ仲介業者にバレるので、あの売主業者はそういう”抜き行為”をするのだと業界内で知られれば、仲介業者を敵に回してしまい相手にされなくなります。

売主業者は主に仲介会社からの情報をもとに土地を仕入れ、仲介会社がお客さんを連れてきてくれることで自社物件を販売できている部分が大いにあるので、仲介業界から出禁になるととても困るわけです。

取引態様が媒介ではなく「代理」の場合も仲介手数料がかからないことがあります。

代理とは、不動産会社が売主の代わりに契約行為や金銭の授受を全て行う取引態様のことを言います。

代理においては、買主と売主から受領できる手数料の合計上限が6%+12万円となっていて、売主から全部もらうので買主からの手数料は不要、とされていることも少なくありません。

しかしたまに聞く「代理取引では買主からの手数料を受け取れない」というのは間違いで、合計上限の範囲で売主買主それぞれからいくらずつ手数料を受け取るかは任意に設定できるため、代理の物件を購入する場合は必ず手数料について事前に確認しておきましょう。

税抜き売買代金?

仲介手数料は税抜きの売買代金をもとに計算します。

不動産広告に書いてある販売価格は、税込み売買代金です。

個人が売主の物件は非課税なので、販売価格=税抜き価格 ですが、
売主が宅建業者や課税法人の場合で、売買対象が建物の場合は、
建物部分にかかる消費税額が販売価格に含まれています。

※土地は消費物ではないため、土地の売買は売主が課税法人の場合でも非課税です。

売買契約の前段階、仲介手数料額の案内がある時点で計算よりも仲介手数料が安くなっている場合は、消費税を差し引いて計算されているので間違いではありません。

まとめ

・仲介手数料の速算式は【税抜き売買代金×3%+6万円+消費税】

・仲介による契約には両手仲介と片手仲介があるが、売主買主の仲介手数料負担額に違いはない。

・売主が宅建業者の新築物件などは仲介手数料がかからない。

・仲介業者に案内されたあとに売主と直接契約をするのは”抜き行為”として、業界内でタブー中のタブーとされている。

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