マンションや一戸建ての売却をご依頼いただく際に、
「売却するのにリフォームは必要ですか？」
「リフォームした方が高く売れますか？」
と質問をされることがあります。
綺麗に住まわれている物件ではあまり問題になりませんが、
小さなお子様がいたり、ペットを飼っていたり、室内で喫煙していた住戸では、
確かに壁紙が黒ずんでいたり黄ばんでいたりして見栄えが良くはありませんよね。
これから住まなくなる物件のリフォームで無駄な出費をしたくないのが本音だと思いますが、
果たして売却前のリフォームに効果はあるのでしょうか？
■物件は第一印象が大切
建物内に入ったときの第一印象は、思った以上に買主さんの意思決定を左右します。
第一印象が「暗い」「汚い」「くさい」などの負の印象だと、いくらリビングが広くてもキッチンが素敵でも「でもなんだか～な印象だったなぁ…」と前向きな姿勢になれないことが少なくありません。
営業マンが居住中の物件をご案内するときに、売主さんに事前に照明を全てつけておいてもらったりカーテンを開けて室内を明るくしておいてもらうようお願いするのはこのためです。
また、特に居住用の物件を探している人にとって、どのように住んでいたのかという売主の”人柄”が不動産の良し悪しをジャッジする要素になることも多くあります。
中古車を買うときに、前オーナーが車好きで大切に乗っていたと聞かされるとなんだか安心感が沸きませんか？
客観的に見て印象を左右するほどに汚い箇所があったり、壊れたまま放置されている設備があったり、ほこりが溜まっていたりカビが生えていたりすると、
「大切に住まれていないのかな」「売主さんズボラな性格なのかな」とやはり印象が悪くなってしまいます。
人も不動産も第一印象が非常に大切です。
■多くの買主はどのみちリフォームする
他人が住んでいる家の壁紙は少なからず他人の生活臭を吸い込んでいるので、よほど綺麗な状態でない限り、購入後に壁紙の交換やハウスクリーニングを入れる買主さんが多いです。
また、どうせ壁紙を張り替えるなら自分たちの好みの壁紙を選びたい、アクセントパネルを設けたい、場所によってはエコカラットを張りたいなど、せっかく売主さんがリフォームしてくれていても買主さんの好みに合わなければ無駄になってしまいます。
「下手にリフォームしてもらうくらいなら、そのままでいいからその分価格交渉に応じて欲しい」
という買主さんは多いです。
■リフォームをすると高く売れる？
リフォームにお金をかけて印象を良くしたからその分価格を上乗せして高く売ろう！
という売主さんもいらっしゃいますが、業者による大々的なリノベーションでもしない限り、これは正直なかなか難しいところです。
というのも前述の通り、リフォームの結果が買主さんの好みに合わなければ、ただ価格が高くて好みに合わない物件になってしまいますし、例えば調子の悪い給湯器を新品に交換したところで、設備は正常に使えるのが普通なので、売却価格を押し上げるほどの強力な材料(魅力)にはならないでしょう。
それであればやはり、故障箇所がある分多少の価格交渉に応じてあげるという姿勢の方が買主さんに喜ばれる可能性が高いですし、売主さんにとっても結果的に無駄な出費が抑えられ手取りが増えることに繋がることが多いかと思います。
室内がボロボロの状態で売却活動をしてもなかなか売れず、価格据え置きで壁紙の張替えなど表層リフォームをしたことで買い手が見つかった、という事例はたくさんありますが、
それはリフォームによってバリューアップしたというよりは、あくまでも物件の印象を良くするためにリフォームをした結果成約になったと考えた方が良いでしょう。
■結局リフォームをする？しない？
これまでの話をまとめて、第一印象を左右するであろう次のような場合には、売却前のリフォームを検討されてみてはいかがでしょうか？
・壁紙が極端に汚れていたりタバコのヤニがベットリ付いている。
・雨漏りの染みが残っている、カビで黒ずんでいる。
→湿気がたまり易い部屋なのか？躯体は大丈夫なのか？という心配の解消。
・電気系統、給排水管などのライフラインや設備が故障している。
→原因の追求と工事見積もりを取って提示してあげるだけでもOK。
逆に原因が分からない状態だと買主さんも不安になります。
・電球が切れている
→些細なことで印象を悪くするのはもったいないので交換しましょう！
また電球を明るい物に変えるなどの小さな工夫だけでも受ける印象は結構変わります。
最終的には、売却を依頼する不動産屋さんと相談し、リフォーム費用と売却価格の組み立てを考えて判断するようにするのが良いでしょう。
当面は現況で売却活動をし、反応が悪いようならリフォームをしてみるというのも手です。
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