事故物件じゃなくても「告知事項あり」になる場合とは?

ノウハウ・豆知識
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「告知事項あり」と聞くと、人が亡くなったいわゆる「事故物件」が真っ先に思い浮かぶかもしれません。

しかし中には全く違う事情から「告知事項あり」となっていることもあります。

今回は4種類の「瑕疵」と告知事項について解説します。

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■告知事項あり=瑕疵がある状態

瑕疵(かし)とは、
買うか買わないかの意思決定を左右したり、物件の利用価値に大きな影響を及ぼす欠陥」のことです。

瑕疵のある物件については、不動産業者は契約前の重要事項説明で瑕疵の内容を説明することが義務付けられていますし、売主や貸主が瑕疵の存在を隠すことは違反行為にあたります。

瑕疵は大きく4つに分類されます。

・心理的瑕疵

物件で人が亡くなっている、事件現場になったなど、いわゆる事故物件というのはこの心理的瑕疵に該当します。

「告知事項あり」と書いてある物件の多くは心理的瑕疵がある物件です。

また有名な話で「居住者が一度入れ替わったら告知義務はなくなる」というのは間違いで、物件内での告知事項に該当する出来事は、知っている以上永遠に告知義務が発生します

事故物件の告知内容と告知義務期間の詳細はこちら▼

・物理的瑕疵

雨漏り、地番沈下、家の傾き、土壌汚染、地中埋設物、シロアリの害を受けているなど、物件の物理的品質が低い状態です。

これらは不動産の広告では「告知事項あり」と記載されておらず、代わりに「契約不適合責任免責」などと記載されていることも多く、また「問い合わせてみたらそういうことだった」ということも少なくありません。

※レアケースですが土壌汚染がニュースになってしまった物件で「告知事項あり」と広告されていたことがあります。

もしチラシや広告に「契約不適合責任免責」「瑕疵担保免責」などの記載があれば、売主は土地や建物のコンディションに責任を取れませんということなので、何かしらの物理的瑕疵がある可能性が高いです。

また土壌汚染などは実際に土を掘り起こして調査しないと分かりませんが、工場や病院の跡地などでは土壌汚染がたびたび発見されることがあるので注意しましょう。

・環境的瑕疵

暴力団事務所、火葬場、ゴミ処理場、ラブホテル、新興宗教の施設などの「嫌悪施設」が近隣にある場合は、環境的瑕疵として説明責任が発生します。

また、近隣や同マンション内に迷惑住人がいて、物件の価値を損なったり「日常生活に支障をきたしている」場合なども告知義務が発生するでしょう

※マンション共用部を汚したり大声を出したりする迷惑住人がいることから「告知事項あり」と広告している物件も稀ですが実際にあります。

とは言え物件のチラシや広告で環境的瑕疵の存在を記載することはほぼないのと、何を嫌悪と受け取るかは個人差もあるので、気になるようなら現地周辺を確認したり不動産会社に質問することが大切です。

・法的瑕疵

「違反建築物」や接道を義務を果たしていない「再建築不可物件」などの現在の法律に則していない物件や、都市計画などにより土地の利用が制限されているような物件は「法的瑕疵」に該当します。

これも「告知事項あり」ではなく単に「建ぺい率超過」「再建築不可」などと記載していることがほとんどです。

■瑕疵の責任を追及するのは難しい場合も

瑕疵を巡っては年間何件も係争が起こっています。

事故物件などの心理的瑕疵を隠して告知しなかった、地中埋設物などの物理的瑕疵が見つかった場合などは責任の所在が明確なこともあり決着は比較的簡単ですが、
難しいのは「日常生活に支障をきたす」環境的瑕疵です。

環境的瑕疵には嫌悪施設や迷惑住人などが該当しますが、それらの存在が果たして一概に「日常生活に支障をきたす」かと聞かれると、個人差もあり難しいところです

例えば、暴力団事務所が同じマンション内にあれば、それだけで「日常生活に(精神的な)支障をきたす」ということが一般論として言えるかもしれませんが、
暴力団関係者が住んでいる部屋があるという程度では、実害でもない限りそれだけで環境的瑕疵とまでは言えないかもしれません。

また過去には、迷惑住人が隣に住んでいることが引き渡し後に判明し、迷惑行為や脅迫などの被害を受けたとして買主が売主を相手取って起こした裁判でも、一部買主の訴えを棄却するような判決が出ています。

このような環境的瑕疵の問題は時間をかけても解決に至らないことも多いため、売主と仲介業者は無用な争いを生むことがないように「告知」と「調査」をしっかりと行いたいところです。

■瑕疵の広告義務はない

実は告知事項に該当する瑕疵の告知は重要事項説明(契約前)に行えば良く、ネット広告などで告知する法的義務はありません

そのため現地見学後や、ひどい場合は契約の直前になって「実は…」ということも理論上ありえます。

さすがにそこまで時代錯誤な対応をする不動産会社は稀だと思いますが、
「告知事項あり」=「人が死んだ事故物件」という偏ったイメージが定着してしまった今では、素直に「告知事項あり」と記載してしまうとあらぬ誤解から売却活動に影響が出る可能性もあることから、
心理的瑕疵などの重大な瑕疵でなければ「問い合わせ時に伝える」というスタンスを取っている不動産会社も多いのが現状です。

やけに安い物件や、すぐ売れそうなのになかなか売れない物件に問い合わせるときには、不動産会社に何か問題があるのか聞いてみるといいかもしれません。

■まとめ

「告示事項あり」と記載される瑕疵には主に以下のようなケースがあります。

・事故物件 – 人が亡くなったり事件があった物件
・迷惑住人や生活に支障をきたすことが明らかな嫌悪施設などの存在。
・土壌汚染されていることが明らかなど、価値や物件の利用に大きな影響を及ぼす物理的瑕疵
・意思決定に重大な影響を及ぼすと思われるワケがある(程度による)

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