不動産売却の優遇/これだけは知っておきたい税金の特例5種と併用性

“マイホーム”を売って利益が出れば譲渡所得税が課されますが、
利益が出ても損失が出ても課税額が大幅に削減される特例がたくさん用意されています。

マイホームの税制で有名なのは住宅ローン控除ですが、売却の特例と併用できたりできなかったり内容は少し複雑です。

売却するなら「これだけは知っておきたい」という税金の特例5つと、各種特例の概要と併用の可否について解説します。

5つの特例の概要と併用可否

譲渡益と譲渡損失の計算方法

譲渡所得=譲渡収入(売却価格+固都税等清算金) – 売却諸費用 – 取得価格 – 取得諸費用

譲渡所得がプラス(課税対象)になったときとマイナスになったとき、それぞれに特例が用意されています。

①譲渡収入

売買代金と固定資産税等の清算金の合計金額です。
マンションの売買における管理費等の清算金は含みません。

②取得価格

以下のどちらか大きい金額を使います。
・購入時の土地、建物の合計価格から、建物の減価償却分を差し引いた金額。
・譲渡収入×5％（書類の紛失などで取得費用が分からないとき）

③諸費用
・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
・不動産取得税
・測量費用
・建物の解体費用
・借家人の立退料
・借地権売買の地主の承諾料
・売却価格を増加させるために支払ったリフォーム費用
等、取得、売却のために支払った費用のことです。

譲渡所得がプラスになったときの特例

3種類の特例があります。

いずれも住宅ローン控除との併用はできず、
譲渡相手が配偶者や親子などの直系血族、生計を共にしている親族、同族会社でないことが適用条件です。

■居住用財産の3,000万円特別控除

譲渡所得から3,000万円控除した残り部分にのみ課税されるという特例です。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税になります。

控除後の部分については、
・所有期間５年以下→税率39.63％
・所有期間5年超→税率20.315％
の税金がかかります。

3年に一度しか利用できないかつ、前年、前々年に買い換え特例、譲渡損失の損益通算を利用していないことが条件です。

上記をもとにすると、例えば、生計を一にしておらず譲渡後に同居もしない兄弟に譲渡する場合は、特殊関係者に該当しないため、3,000万円控除等の特例を適用できるということになります。

■10超所有の軽減税率

所有期間が10年超の場合、
譲渡所得の課税対象が6,000万円以下の部分に対しては税率を14.21％に軽減し、
6,000万円超の部分に関しては税率20.315％を適用する特例です。

前述の3,000万円控除と併用できるので、
譲渡所得が5,000万円だった場合は2,000万円に対して14.21％課税されることになります。

3年に一度しか利用できません。

■特定居住用財産の買い換え特例

通算10年以上住み、10年超保有した住宅を売った売却価格よりも、買い換え先の購入価格の方が上回るときは次回売却まで課税を繰り延べ（先送り）し、
下回るときは買い換え先取得費用(物件価格＋諸費用)分は課税を繰り延べし、
売却価格から差し引いた余り部分を譲渡所得として課税(20.315%)する特例です。

ちょっとややこしいですね。

ケーススタディ

以下の時の課税対象額と譲渡税額を計算します。
計算方法が独特になります。

①譲渡益＝1億円 – 9,000万円＝1,000万円
②譲渡益部分にかかわる取得費と売却諸費用（割合計算）
＝（2,000万円＋800万円）×1,000万円/1億円＝280万円
③課税対象になる譲渡益
＝① – ②＝720万円

譲渡税額=③×20.315％＝1,462,680円

適用条件は厳しめ

買い換え特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

・譲渡資産の価格(固定資産含む)が1億円以下
・居住期間：通算10年以上
・売却の前年から売却の翌年までの3年間以内に買替する
・前年、前々年に3,000万円控除か10年超保有の軽減税率を利用していない
・買換え先不動産が登記床面積50㎡以上かつ土地面積500㎡以下
・買換え先不動産が新築後25年以内or新耐震適合証明書が発行できるor既存住宅売買瑕疵保険に加入している

注意：あくまでも課税の先送り

買い換え特例は非課税になる特例ではなく、次回売却時まで課税を繰り延べにできる特例です。

また、3,000万円控除、10年超保有の軽減税率との併用はできません。

場合によっては買い換え特例よりも3,000万円控除を選んだ方が遥かに譲渡税が安くなることもあるため、長期的な視点でどの制度を利用するか考える必要があります。

譲渡損失が出た時の特例

・損益通算、繰越控除とは。

不動産売却によって生じた損失を、給与収入や他の不動産所得、利子所得などの他の収入と相殺させることができるのが損益通算です。

譲渡損失が大きく1年間で相殺しきれなかった分に関しては、損益通算した年以降3年間(合計4年間)に渡って繰り越して損益通算できることを繰越控除といいます。

■居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除

5年超保有した居住用不動産を売却して別の居住用不動産へ買い換える時、上記の通り損益通算、繰越控除できるという特例です。

適用条件は以下の通りです。

・特例を適用する年の年末時点で、買い換え先不動産に償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある。
・購入不動産の登記床面積が50㎡以上
・売却の前年から売却の翌年の年末までの間に買い換える
・損益通算に所得制限はないが、課税所得金額3,000万円以上の年は繰越控除ができない。
・適用の前年、前々年に本特例含め全ての特例を利用していないこと。
・譲渡相手が配偶者や親子などの直系血族、生計を共にしている親族、同族会社でない

住宅ローンとの併用は可能ですが、所得がゼロで控除対象がなければ控除できないので、
繰越控除が終わって所得税、住民税がある状態になったときから住宅ローン控除が有効になります。

■特定居住用財産の譲渡損失の損益通算、繰越控除

5年超保有した居住用不動産を売却する場合で、売却の契約締結の前日時点で償還期間10年以上の住宅ローンが残っていることが損益通算と繰越控除の適用条件です。
買換えは条件ではありません。

また、損益通算できる損失の上限額は以下のいずれか少ない方になります。

・譲渡所得の計算式で出した譲渡損失額
・住宅ローン残高 – 譲渡価格の額を差し引いた額

→つまり、売却価格だけでは住宅ローンを完済できない債務超過状態でないと使えない特例ということです。

親族間売買には適用できない、他の特例との併用ができない点などは、居住用財産の買換えの場合の損益通算の特例と同じです。

各種特例、住宅ローン控除との併用可否まとめ

・特例同士の重複適用が可能なのは、
3,000万円控除と10年超保有の軽減税率のみ。

・住宅ローン控除と併用可能なのは、
居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除のみ