”掘り出し物”は出てきません。そのシンプルな理由とは？

駅近で相場より安くて、陽当たりが良くて、値上がりしそうな物件が出てこないかなぁ。。。

不動産を探している人なら誰しもが「掘り出し物」を手に入れたいと思う事でしょう。

実はそのような物件は見えないだけでそこら中に存在していますが、手に入れるのはほとんど無理に近いと言っていいほど難しいのです。

なぜ掘り出し物を買うことはそれほどまでに困難なのかについてご説明します。

■こんな理由が

・安い物件は業者が買う

これが一番の要因で、相場よりも安い物件は一般公開される前の水面下の情報交換で不動産買取業者が転売用に買ってしまいます。

ずるい！と思うかもしれませんが、売主からしても、現金化を急ぐ物件や、販売を周囲に知られたくない(ネット等で買主を募集できない)場合は、価格を下げてでも内密に処分できる業者買取を選んだ方が良いこともあります。

また、安い物件にはそれ相応の事情があり、そもそも一般個人では扱いきれないことも多いのです。

例えば相続や離婚、破産などで、確実かつ即刻現金化する必要がある場合、買取業者は現金や事業用貸付を利用するので、早ければ相談から数日で契約し1週間で引き渡しまで完了、という圧倒的スピード感で進むこともあります。

他にも大きすぎる土地は坪単価が安くても総額が高額になるため、業者が一度買い取り分割して販売しないと売れませんし、
様々な事情で古家の解体や残置物の撤去、測量、売却後の契約不適合責任などが売主の手に負えないようなケースでは、
売主は何もせずに買取業者に全て丸投げするということもできます。

このようなプロならでは融通の利く対応は一般の買主にはマネができないため、買取価格のような割安な物件を買うことはとても困難なのです。

・仲介業者の利益

掘り出し物が表に出てこないのは仲介業者の利益も大いに関係しています。

一般的な仲介のように、売主と一般買主の間で仲介するのみであれば、仲介手数料は片手取引で3％、両手取引でも6％もらって終わりですが、
再販売時に専任媒介をもらう「専任返し」を条件に買取業者に仲介すればひとつの物件で2度仲介でき、
仲介手数料は最低でも9%は確約、2度目の仲介が両手取引ならば最大12％もの手数料をもらうことができるのです。

こうなると、いくら担当営業が懇意にしている顧客に紹介してあげたくても、2倍もの売上が期待できる取引をみすみす逃すことは会社が許可しません。

仲介業者が買取業者に対して専任返しを要求できたり、
また買取業者も専任返しをすることを”売り”に買取案件を募集することから、
仲介業界では【業者買取＝儲かる】という認識になってしまっており、
少しでも高く売りたい売主を売却価格の下がる業者買取へ安易に誘導する仲介業者が多くいるのが現状です。

▼一般売却と買取の比較▼

どんなときに買取になる？一般売却との比較と例

物件や売主さんの状況によっては買取じゃないと売却が難しいこともありますが、どんなケースだと業者買取になるのか、一般売却と何が違うのか解説します。

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・好条件の物件は争奪戦

業者買取になるほど安くはないものの早期売却のために安めに出ている物件もあります。

当然注目度は高く早々に申し込みが入りますし、媒介業者のストック客だけでも買主が見つかる可能性もあるため、ネット広告に掲載されるよりも早く申し込みが入ることも少なくありません。

また、人気物件になれば売主が買主を選べるような状況になります。

仮に1番手で申し込みを入れられたとしても、2番手以降で現金客や契約・引き渡しが早くできるような、売主にとってより好条件の買主が現れれば、番手が覆ることも頻繁にあります。

好条件の物件を購入するためには少なくとも事前の準備を整え、売主にとって好条件の買主になっておくことも大切と言えます。

１番手でも契約できない？選ばれる買主になるために抑えるべきポイント

一番手で申し込みを入れても契約できないことがあります。一つの物件に申し込みが複数重なった場合に誰が買主として選ばれるかについて、売主と仲介会社の目線から解説していきます。

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・特別な情報は信用できる顧客にしか紹介されないことも

仲介会社からすると、秘匿性の高い情報や貴重な情報というのは、身元がハッキリとしていて信頼できる顧客にしか紹介できません。

もしも水面下で進めないといけないような情報が紹介した顧客を介して別の仲介業者に伝わり、売主に飛び込まれでもすれば、不利益を被ったりとんでもないトラブルに発展する可能性もあります。

また、情報収集のために他業者が顧客になりすまして問い合わせしていることも少なくないので、仲介業者側は情報の取り扱いには慎重になっています。

そのため一度ネットからの問い合わせがあった程度で送ったメールに返信もない、会ったこともない、勤め先などの情報も分からない、そもそも本名かも分からない、そのような顧客には、非公開の情報は怖くて紹介できません。

良い情報を得るためには仲介業者に対してある程度の個人情報を開示することも必要です。

■まとめ